Este post tiene como objetivo plantear 8 preguntas en modo de reflexión para que nos hagan pensar, es posible que cada uno tenga respuestas o pensamientos diferentes, algo interesante y productivo, porque el conocimiento se encuentra en las preguntas. Ya lo dijo Pablo Picasso, “los ordenadores son inútiles, solo pueden darnos respuestas”.
¿Volveremos a poblar las zonas rurales en búsqueda de seguridad sanitaria, otro estilo de vida?
¿Es verdad que cambiaremos los diseños o tipologías de las viviendas?
Tal vez el promotor nunca haga una escucha activa en que es lo que quiere el mercado
Tal vez el comprador, cambie de idea y sea una moda pasajera, decir que prefiere superficies diferentes o más grandes a costa de una ubicación u otra… Hasta la fecha, la palabra Location era clave a la hora de tomar la decisión de compra, estaba en las 3 principales características que demanda un comprador.
¿Las reuniones por videollamada se quedarán con nosotros?
Se ha comprobado que son eficaces, incluso en ocasiones más que las presenciales, por el simple hecho de que puedes reunirte con varios grupos diferentes en momentos diferentes sin perder tiempo en movilizarte de un lugar a otro
En un mundo cada vez más online, el canal offline gana puntos en la diferenciación, Amazon, Alibaba… los grandes del ecommerce ya están empezando a posicionarse en tiendas físicas también, como una estrategia de diversificación de su mercado. Por lo tanto, el trabajo se encuentra en averiguar dónde estará el equilibrio entre las reuniones presenciales y las que haremos por videollamadas.
¿Habrá una concentración de Agencias Inmobiliarias o seguirá siendo un mercado tan atomizado como antes?
Tal vez todos sepamos decir entre 5 o 10 promotoras que pueden liderar el sector en España, pero ¿hay 5 o 10 marcas de agencias inmobiliarias que destaquen sobre el resto?
Es posible o no, que sea el momento de verdad de empezar a digitalizar el sector inmobiliario, y lo que eso conlleva, me refiero a visitas virtuales (en el 100% de los casos y que la visita a la propiedad sea solo una confirmación de la decisión que ya estaba tomada a través del canal online), firma digitales para las reservas, contratos de compraventas y porque no, pensar también en las firmas de las escrituras públicas en las notarías, blockchain, modo de obtener financiaciones para la compra de los inmuebles, IA para mejorar la construcción…
¿Cambiarán los medios de transporte dentro de una ciudad? ¿Igual es el momento de incidir en lo eléctrico?
¿Adaptaremos en nuestra cultura el distanciamiento y la forma de “no saludar”? o sencillamente volveremos a tener el mismo distanciamiento y la forma de saludar habitual en nuestra cultura?
Al final, cabe la posibilidad de que en menos de doce meses todo vuelva a ser igual, sería triste que no hubiéramos aprendido nada de toda esta situación.
Abordemos en este post las 4 PREGUNTAS CLAVES SOBRE Build to Rent.
¿Qué es build to rent?
Pues no es otra cosa que construir viviendas para alquilar.
Nace en Reino Unido para dar salida al gran stock de la vivienda residencial.
¿Por qué ahora?
Se viene hablando de esta modalidad desde hace algún tiempo, aunque es ahora cuando empieza a tomar protagonismo. Sin duda es un momento para todo aquel promotor, que en caso de ver, como la venta de sus viviendas se estanca, tenga una puerta de salida, y así convertir un build to sell en build to rent.
Cabe que recordemos que en marzo de este año, ha nacido la primera asociación de propietarios de vivendas en alquiler –ASVAL- con el principal objetivo de promover el desarrollo del alquiler en España.
En 2019 se destinaron en España cerca de 1000 millones de euros en proyectos de build to rent, siendo Madrid la gran protagonista de esta inversión.
¿Para quién es ideal?
Como hemos mencionado anteriormente, es un producto ideal para que el promotor encuentre una nueva manera de rentabilizar su proyecto, durante unos años, para posteriormente decidir si sigue queriendo mantener este formato o bien optar por vender las viviendas, siendo sus primeros potenciales compradores, los actuales inquilinos.
Del mismo modo, puede ser un producto interesante por su rentabilidad para Family offices, pequeños inversores, inversores institucionales, fondos…
¿Cuáles son los Beneficios de build to rent?
Crear una comunidad con sentido y que pueda vivir una experiencia única
Staff de mantenimiento con foco de servicio al cliente
Posibilidad de crecimiento en escala
Diseño de zonas comunes acorde al cliente
Optimización de flujo de ingresos
Reducción de costes de comercialización del proyecto
Construcción y diseño de nuevos hogares enfocado desde la mente del cliente
Conclusión:
Build to rent, es un modelo ya existente, el cuál está funcionando bien en otros países aunque en algunos casos con otra terminología como en Estados Unidos siendo multi-family, por ejemplo.
Se puede aportar un valor añadido a la sociedad, que seguramente en un futuro muy próximo se encuentre con dificultades para tener acceso a la vivienda en propiedad, por falta de ahorros para embarcarse en una compra.
Facilita la movilidad laboral, pero no me refiero a la que te permite cambiar de ciudad por un nuevo trabajo, sino a la de cambiar de ciudad aun manteniendo tu actual trabajo, porque ya ha quedado demostrado que buena parte de los trabajos se puede realizar desde casa, donde la presencia puede quedar radicada al 30% de la jornada laboral. Es decir, se puede cambiar de ciudad, en busca de vivir junto al mar, en una ciudad más tranquila o más ambientada y cosmopolita, y al mismo tiempo mantener el puesto de trabajo.
En USA en 2016 el porcentaje de empleados que trabaja en casa con cierta frecuencia era del 43%, generando así, una mayor flexibilidad, conciliación familiar, mayor motivación del equipo y de cara a la compañía ofreciendo un ahorro en costes como desplazamientos, dietas…. Evidentemente, todo ello enfocado a encontrar que el empleado consiga tener una mayor productividad, sin embargo, según el gráfico siguiente, el mapa de trabajo desde casa en Europa en 2018 es muy distinto a los números de Estados Unidos.
Estos datos de Norteamérica, un mercado que siempre lleva un adelanto de varios años frente a Europa, nos indica de la importancia de cambiar el diseño o tipología de nuestras futuras viviendas, donde un espacio para trabajar, seguramente se hará indispensable y donde se tenga que hacer de manera obligada, una escucha activa al cliente, quien decidirá de manera muy personal este nuevo diseño de hogar, 100% adaptado a sus necesidades
Del mismo modo, tener un barrio que ofrezca servicios de valor a los vecinos, se hará indispensable, especialmente con las nuevas generaciones que ya son hiperconectadas, donde la cooperación y las relaciones interdependientes se harán necesarias para la mejora de la sociedad.
Sin duda, parece que además esta situación actual ayudará a dar ese empujón definitivo a que el sector inmobiliario se industrialice. Hay empresas como Inhaus, o incluso Aedas que ya se están sumando a este cambio.
Es inevitable ver que el futuro a medio plazo ya está cambiando, y las empresas dentro del sector que no tengan capacidad de adaptación, terminarán desapareciendo.
¿El sector inmobiliario está preparado digitalmente para poder trabajar?
Herramientas de valoraciones como uDA, trovimap… ayudan a tener una valoración del precio de la vivienda, y digo ayudan porque a día de hoy en la mayoría de la municipios aún es necesario ampliar esa información con el conocimiento del agente inmobiliario especializado en la zona, que no solamente sabe las últimas viviendas vendidas en la zona, las que están en venta por más de 6 meses, sino que además conoce el perfil del cliente comprador ya sea nacional o internacional, con la ventaja de saber como llegar a ese cliente comprador y captar su atención.
En lo relacionado a las visitas a las viviendas, herramientas como Matterport que utilizamos desde hace varios años, es otra tecnología que ayuda, y mucho, pero que a día de hoy no es suficiente para conseguir cerrar ventas (salvando algunas excepciones), personalmente en 2105 ya estaba vendiendo casas online, ayudado por herramientas tecnológicas como Facetime para que el cliente viera que las fotos y videos enviados con anterioridad por email, eran ciertos, además de poder ver en tiempo real todos aquellos rincones y detalles de la vivienda que pedía el cliente
Hoy por hoy con excepciones contadas, en la intermediación de la venta es necesario el contacto humano, por lo que en estos momentos, tenemos que aprovechar para actualizar conocimientos, analizar nuevas herramientastecnológicas que ayudarán a seguir digitalizando un sector que aún está lejos de lo que yo pienso o entiendo como digitalización.
De momento y los datos que estamos manejando en el sector, las decisiones de compra (por el momento) solo se están posponiendo, las reservas firmadas en su gran mayoría, por encima del 95% se están convirtiendo en contrato de compraventa, por lo tanto, el comprador no ha perdido la confianza, lo que se hace esencial para que el sector siga adelante.
Del mismo modo, esta situación de confinamiento, está enseñando que mucho del trabajo que realizamos, se puede hacer desde casa, que varias de las reuniones presenciales, se pueden desarrollar mediante plataformas como Skype, Zoom, Gotomeeting…
Estoy convencido de que aquellas empresas que entiendan de la gravedad de esta situación, y realmente se preocupen por la sociedad y su evolución al corto, medio pero especialmente largo plazo, serán compañías que destacarán en el futuro gracias a su mentalidad de infinite game.
Tecnología y Formación, claves para tener éxito en el sector inmobiliario
Últimamente me he encontrado con varios profesionales del sector inmobiliario que comparten el miedo a quedarse obsoletos. A mi modo de ver es un miedo natural y lógico, que seguramente solamente nazca en las personas con capacidad de tener una visión a medio y largo plazo. Porque la tecnología aunque lenta, está llegando de manera imparable también a nuestro sector.
Echando la vista atrás, a principios de este siglo, que una agencia inmobiliaria tuviera una página web, era algo muy poco habitual, el empresario o agente no entendía el porqué de la importancia de ser visible en algo tan nuevo como era “internet”.
Pocos años después, no había ninguna duda, que el primer paso en el momento de aperturar una nueva agencia inmobiliaria, era crear una página web, donde publicitar las propiedades de su portfolio.
Con el paso de los años, estas páginas se han convertido en una tarjeta de presentación de la empresa inmobiliaria. El diseño, las fotografías, los videos, los testimonios de los clientes, un cuidadoso texto que describe las principales características de la vivienda y otros tantos detalles que tratan de atraer el interés del comprador.
¿Sabías que el 75% de los compradores que realizan búsquedas en internet sobre propiedades inmobiliarias, utilizan su teléfono móvil?
Por lo tanto ahora no es solo que tengas que tener una página web, sino que además tienes que tener una página web adaptable a dispositivos móviles. Y te diré más, una página web no es suficiente, si el 75% de los compradores realizan la búsqueda de su futuro hogar en su teléfono móvil, ¿no crees que también es imprescindible tener una app? Eso es, una aplicación donde el comprador, pueda ver de manera clara, transparente y simple las viviendas ofertadas en el mercado.
Era finales de 2007 cuando compré mi primer Iphone, un concepto completamente nuevo de teléfono móvil, donde su funcionamiento no se basaba únicamente sin teclas, sino que como dijo Steve Jobs, no es un teléfono que funciona con el tacto, sino con caricias.
Nadie del sector inmobiliario en España, se podía imaginar que, solo 10 años después, el teléfono móvil, iba a convertirse en una herramienta fundamental e indispensable para desarrollar nuestro trabajo, con aplicaciones que te muestran desde la orientación de una vivienda a la cuota de tu futura hipoteca.
Gracias a esta evolución, ahora el cliente tiene un mayor acceso al mercado inmobiliario de una manera más sencilla y transparente, y esto no ha hecho más que empezar.
El blockchain está llegando y promete revolucionar nuestras vidas de manera sustancial, hará que el tiempo durante el proceso de una compraventa se reduzca, que la información sea de fácil acceso y sobre todo rápida, lo que aumentará la confianza de todas las partes implicadas en el proceso.
Países como Suecia ya han probado con éxito esta nueva tecnología. Dubai, es un país que quiere encabezar la adaptación del blockchain en su mercado inmobiliario, ofreciendo una mayor transparencia y rapidez en las gestiones a sus inversionistas.
En España, tenemos empresas que lo están haciendo realmente bien, como por ejemplo uDA, una startup referente en el sector, cuyo fin es claro, ayudar a crear un mercado más transparente basado en el Bigdata inmobiliario.
Y ahora que ya sabes un poco más sobre el presente y el futuro próximo de la tecnología en nuestro sector, porque no puedes cambiar algo a menos que conozcas de su existencia. Hablemos del otro pilar fundamental, la FORMACIÓN, porque ¿de qué sirve tener la última tecnología si no hay una formación?
Benjamin Franklin dijo: “Dime y lo olvido, enséñame y lo recuerdo, involúcrame y lo aprendo”. La formación es básica y fundamental en el camino de profesionalizar el sector inmobiliario. Los agentes inmobiliarios tienen la obligación de tener una formación continuada para ofrecer al cliente un servicio excelente.
Los conocimientos sobre el mercado inmobiliario y su evolución, son necesarios para asesorar a un cliente comprador o vendedor, tenemos muchos datos e información, que debemos saber analizar e interpretar para ASESORAR de una manera honesta a nuestros clientes.
El sector inmobiliario vive una época de apogeo y tenemos que aprovechar este crecimiento para crear un sector profesional y tecnológico.
No es lo que ignoramos lo que nos impide prosperar, lo que constituye nuestro mayor obstáculo es lo que creemos que sabemos y luego resulta que no es así.
Escribo este artículo con el fin de hacer entender de manera simple y rápida como se ha comportado el sector inmobiliario durante el 2019. Ayudado por gráficas y datos de diferentes fuentes.
El primer aspecto a tratar, sería la evolución del número de transacciones. El 2019 ha cerrado según el INE con 501.642, lo que equivale a un 3,3% menos que en 2018 y un incremento del 6,77% si lo comparamos con el 2017.
De este número de transacciones, 92.844 lo que representa un 18,52% del total, corresponde a obra nueva, lo que refleja un incremento del 1,2% con respecto al año 2018.
La clasificación por comunidades autónomas deja a Andalucía como número 1 con 100.339 compraventas, seguido de Cataluña con 79.751, Comunidad Valenciana con 74.910 y en el cuarto puesto la comunidad de Madrid con 70.835 transacciones.
Alicante sigue siendo la provincia en la que más compran los clientes internacionales, un 42,3% de las operaciones realizadas son a cargo de ellos. Lo que equivale a tres veces más de la media nacional. El ranking de las tres nacionalidades sería: británicos, franceses y alemanes.
El precio medio por metro cuadrado se sitúa en 1.452,43€ según el consejo general del notariado. Si comparamos con 2018, nos deja un incremento del precio del 4,42%. Desde 2013 el precio mantiene una tendencia alcista.
En lo relacionado a la forma de pago de las compraventas, cabe destacar que el 48,71% son financiadas por entidades de crédito. Lo que refleja un incremento con el año 2018 del 6,75%.
El 2019 ya está por encima del 2011 en cuanto a la necesidad de solicitar financiación.
El importe medio de carga hipotecaria es de 130.310€, con un periodo de endeudamiento medio de 23 años y 3 meses, equivalente a una cuota mensual de 604€.
El tipo de hipoteca favorita contratada por los compradores, sigue siendo el tipo variable, con el 56% de las hipotecasfirmadas. En el gráfico podemos apreciar que la tendencia desde mediados de 2016 es que la hipoteca a tipo fijo va tomando más peso cada vez, todo hace indicar que pronto en España, las hipotecas a tipo fijo tengan el mismo peso que las hipotecas a tipo variable.
El Euribor en el 2019 siguen con esa tendencia bajista, haciendo que las hipotecas sean cada vez más baratas. En Agosto de 2019 el Euribor llegó a su dato más bajo con el dato de -0,356.
Como conclusión podríamos indicar que el año 2019 en datos, es un año de consolidación, donde seguimos superando el medio millón de transacciones anuales.
Los clientes internacionales apuestan por España, como destino de inversión o segunda residencia, teniendo en Alicante la provincia más destacada.
La financiación es realmente interesante y muy económica debido al precio bajista del Euribor.
La vivienda sigue siendo el activo más seguro para obtener rentabilidad en 2019, donde se estima que la rentabilidad bruta media ha sido entre el 4,23% y 6,6%.
